刘光耀律师网

一房二卖的房屋到底该归谁所有？

　　中国人向来重视“居者有其屋”，认为房子是安身立命之所，购买房子不仅关系买房者个人权益，更直接影响着整个家庭。然而生活中，因为买房而发生的争议不在少数。近年来，“一房多卖”的现象十分多见。一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。问题来了，这经历了两卖的房屋到底该归谁所有呢？

　　不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力；但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。合同都有效时，房屋归属：1、如果卖家给一方办理了过户，另一方没有办理过户的，房屋归先办理过户的一方所有。2、如果双方或者多方都没有办理过户的，房屋归已经办理预告登记的一方所有。3、如果双方都没有办理过户，也都没有办理预告登记手续，房屋归先占有房屋的一方所有。4、如果双方都没有办理过户及预告登记，并且都没有实际占有使用房子的，房子归已经先支付了房屋价款的一方所有。若出卖人与其中一名买受人存在恶意串通的情形，即使已经办理过户登记，权益遭受损害的买受人可以请求人民法院确认该房屋买卖合同无效，再要求出卖人履行合同义务办理过户登记。

　　针对二手房“一房二卖”中存在的不诚信问题，法院审理时一般会考虑保护正常交易秩序，加重违约者的责任。在条件允许的条件下，法院一般会判决支持其继续履行合同的诉讼请求，即使合同不具备继续履行的条件，法院也会从公平角度及保护守约方利益出发，考虑支持在先购房人的房屋差价损失。

　　为了预防出现一房两卖的情况，大家买房的时候一定要注意，看好的房子，尽快签定购房合同，签定购房合同以后，一定要尽快的去办理网签、过户，办理网签过户以后交了房，一定要尽快装修入住，或者是办理物业的交割手续。